Deprecated: mysql_escape_string(): This function is deprecated; use mysql_real_escape_string() instead. in /home/ih321407/public_html/sonat-spc.ru/engine/classes/mysqli.class.php on line 162 Пригородный рынок: статус дороже земли » ООО НПФ "Сонат"

Пригородный рынок: статус дороже земли

В некий степени стагнация в городке даже придала толчок развитию неких частей субурбии, а именно коттеджному строительству. В целом же и земля, и строения понемногу дорожали в течение всего года.

"Рынок недвижимости несовершенен, - говорит хоть какой учебник по данной теме. Верхом этого несовершенства является рынок пригородной недвижимости", - так охарактеризовал конъюнктуру управляющий отдела аналитики и оценки АН "МИЭЛЬ-Недвижимость" Евгений Безлюдный. Вправду, многие спецы, сравнивая развитие субурбии в 2-ух столицах, приходят к плачевному выводу. Начальник отдела недвижимости компании "Конкорд Менеджмент и консалтинг" Анна Прозорова считает, что Петербург лет на 5 отстает от Первопрестольной. Видимо, догонять придется еще длительно.

Не вредоносен Север для меня
Бессчетные федеральные и региональные законодательные акты, принятые за последние два года, нисколечко не облегчили процесс оборота земель, а в неких случаях сделали дополнительные препоны. Значимые объемы наделов в садоводческих, дачных и фермерских хозяйствах, поступившие на рынок в 2005 г., фактически не воздействовали на ситуацию. Сначала, из-за низкой их ликвидности - отсутствия инженерии, правоустанавливающих документов, также волокиты с конфигурацией статуса земель. В целом, отмечают операторы рынка, весь прошедший год земля продолжала плавненько дорожать. По данным директора пригородного отделения "РФН" Дмитрия Минина, в 2005 г. цена участка на первой полосы (у воды) во Всеволожском, Приозерском и Выборгском районах (до 30 км от СПб, не считая Токсово и Медного озера) выросла вдвое и достигнула $3-3,5 тыс. за сотку. На 2-ой полосы - до $2-2,5 тыс.
"В Выборгском и Всеволожском районах к концу года появились предложения от $1,5-2 тыс. - это бывшие сельхозземли с модифицированным под дачное хозяйство видом использования", - гласит г-н Минин. По оценкам исполнительного директора АН "Александр-Недвижимость" Федора Дьячкова, в более увлекательных направлениях - Токсово, Юкки, Всеволожск за год цена сотки выросла на 20-25% (с $3-4 до $5-6 тыс.). "В Курортном районе были предложения и по $40-50 тыс., но реальные сделки фиксировались на уровне $12-14 тыс. за сотку и за год цены не поменялись", - гласит г-н Дьячков. Северное направление, а именно Курортный район, был и остается самым дорогим и вожделенным, ценности не поменялись. По словам Дмитрия Минина, цены тут достигнули максимума - за сотку уже запрашивают $15-20 тыс. - и навряд ли они будут расти. Того же представления держится и директор департамента пригородной недвижимости АН "Адвекс" Ольга Астахова: "Сейчас это не столько стоимость земли, сколько статуса". По ее данным, в целом земля в северном направлении за год подорожала на 15%. Управляющий проектами компании "Олимп-2000" Сергей Щерба уверен, что в этой части наделы будут и далее подниматься в стоимости: "Ликвидных предложений сильно мало, потому "выжимают" из обычно фаворитных направлений максимум. То, что годом ранее стоило $20-25 тыс., сейчас предлагается по $30-35 тыс. за сотку".

Из-за накладности и ограниченного количества предложений в более фаворитных районах северной части спрос стал сдвигаться в сторону "аутсайдеров" прошедших лет, к примеру, Кузьмолово, Агалатово и пр. По этой же причине инвесторы стали все почаще обращать взгляды на не очень престижный юг, где 1-ая волна ценового всплеска была отмечена после реконструкции Константиновского дворца. С инженерией тут не прекрасно, зато цена земли приметно ниже. Разброс цен снутри района достаточно большой, как, вобщем, и в северной части. "Если под Петродворцом сотка стоит $2 тыс., то в самом городке уже $10 тыс., хотя расстояние меж этими участками - 2-3 км", - гласит управляющий департамента пригородной недвижимости ОЗ "Прогаль" Иван Нечиталюк. По его словам, в Александровском (под Пушкином) участки в садоводствах предлагаются по $1-3 тыс., под ИЖС - $2-5 тыс./сотка.

Коттеджный бум
Больше всего положительных перемен в 2005 г. вышло в секторе низкоэтажного строительства. Коттеджные поселки росли как грибы после дождика - приблизительно по два проекта за месяц. По данным ведущего менеджера по маркетингу ЗАО "Евросиб-девелопмент" Николая Позолотина, 28 из 46 реализуемых проектов стартовали в прошедшем году. Из их 75% - в северной части городка. Бесспорным фаворитом по количеству предложений является Всеволожский район (20 поселков), за ним следуют Выборгский (11) и Приозерский (5) районы. Наибольшая цена объекта зафиксирована на уровне $918 тыс. в поселке "Горки СПб", а средняя цена 1 кв.м коттеджа на рынке составила $1512.

По словам Федора Дьячкова, большая часть из стартовавших проектов не имеет всеохватывающего подхода и единой концепции, а дома строятся на средства покупателей. "Но есть примеры и цивилизованного подхода, где поселок выдержан в едином строительном стиле, а дома возводятся на средства застройщика. К примеру, "Горки СПб", "Репинская усадьба" либо объекты компании Honka. Жилище в таких городах нужно, но спрос в целом очень ограничен, и если этот хрупкий баланс будет нарушен, то отыскать клиентов на подобные новые объекты будет очень трудно". Большая часть предложений сосредоточено в среднем ценовом спектре от $200 до 500 тыс. (бизнес-класс), в то время как больший спрос отмечен в нижнем ценовом секторе (до $200 тыс.). Ольга Астахова считает, что недооцененным остается энтузиазм покупателей, ориентирующихся на объекты от $80 до 150 и даже до 350 тыс. "Тут сильно мало предложений при большенном количестве желающих, а с развитием ипотеки на пригородном рынке спрос будет еще выше". Сергей Щерба чуть по другому оценивает конъюнктуру: "В ценовой категории до $100-120 тыс. - спрос маленький, большая активность на объекты от $150 до 350 тыс., конкретно в этой нише мы и работаем. Пока ликвидных предложений в открытой продаже малость, хотя число коттеджных поселков быстро вырастает". По его воззрению, рынок - непрозрачный, и очень тяжело верно найти спрос и предложение. Такую же идея высказал и Евгений Безлюдный: "Первичные" потребности - машина-квартира-дача - вроде удовлетворены. Но в критериях очень больших цен на землю неясно, что со спросом на коттеджи".

Поселковый энтузиазм
Ушедший год повеселил и новейшей тенденцией - девелоперы вышли на рынок с проектами коттеджных и низкоэтажных поселков, нацеленных на ценовой сектор от $70 до 200 тыс. Сначала, это "Малый Петербург" и "Борисово-2".

В конце года у поселка Корнево Всеволожского района (16 км от СПб) стартовал масштабный проект низкоэтажного жилого комплекса "Малый Петербург". Зачинателями стали одноименное дачное некоммерческое партнерство и ООО "Империал", координирует задумку - "Ассоциация древесного жилищного строения" (АДД). Строительство разбито на две очереди, в первой на площади 85 га планируется возвести 160 особняков по 120-250 кв.м, во 2-ой - на 100 га построят еще 200 домов. Поселок обеспечат всей нужной инфраструктурой - административным зданием, постом охраны, магазином "24 часа", яслями и детским садом, предприятиями обслуживания, кафе, рестораном, теннисным кортом и пр. К "Малому Петербургу" подведут газ, электричество и воду. Тут расположатся как раздельно стоящие коттеджи из склеенного бруса и бревна, так и каркасные дома и строения типа таун-хаусов. Постройки будут повторять стилевые решения старенького Петербурга. По словам директора по развитию АДД Сергея Фролова, "Малый Петербург" будет создаваться по виду и подобию коттеджных ярмарок в Финляндии. Ассоциации удалось за ранее условиться об участии в строительстве домов 15 компаний, посреди которых 5 финских застройщиков, один саратовский, другие - петербургские. В сентябре раскроется выставка-ярмарка "Жилэкспо", где на участках 15-20 соток будут представлены 20 древесных домов под ключ в едином строительном стиле. Весь комплекс планируют окончить через три года.

Из больших проектов нижнего ценового сектора северного направления выделяется низкоэтажный комплекс "Борисово-2" в Выборгском районе Ленобласти. По словам гендиректора ООО "Жилой комплекс "Борисово" Андрея Ботькова, на берегу озера Красногвардейское на 50 га будет построено 150 домов по 115-220 кв.м, стоимость строения с участком от 12 соток - от $65 до 240 тыс. Поселок обеспечен электричеством и водой, обустроены дороги. Сдать первую очередь (50-60 домов), спроектированную в едином строительном стиле, планируется уже к концу этого года.

Компания "Флагман" в рамках марки "Петербургское садовое кольцо" развивает три низкоэтажных проекта у озера Разлив в Курортном районе, два из которых - "Еловый дом" и "Лесная дача" - в нижнем ценовом секторе. В 2-ух поселках (5 и 4 га), обеспеченных всеми городскими коммуникациями, построят по 6 секционных домов суммарной площадью 85 тыс. кв.м (около 1 тыс. квартир), площади - от 42 до 150 кв.м, цена - от $1,3 тыс. за кв.м. По словам директора компании "Флагман" Юрия Даньшова, общая сумма инвестиций в три проекта составит $85 млн, большая часть которых - банковские кредиты.

В южном направлении летом прошедшего года был заявлен самый масштабный проект - всеохватывающая застройка 280 га бывших сельхозугодий "Славянка" близ Пушкина, инициированная компанией "Балтрос" и поддержанная администрацией городка. Тут предполагалось возвести низкоэтажный городок на 45 тыс. человек (1,5 млн кв.м) со всей сопутствующей инфраструктурой. Но пока нет данных о предстоящем развитии проекта.

Холдинг "Альянс", продвигающий бренд "Европейские предместья", в прошедшем году начал строительство низкоэтажного комплекса "Константиновское" в Петродворцовом районе. На площади 20 га запланированы 20 секционных домов по 10 квартир (от $850/кв.м), также таун-хаусы на 400 квартир площадью 120-280 кв.м ($1-1,2 тыс./кв.м).

АТР "Нойдорф-Стрельна" запускает третью очередь одноименного коттеджного комплекса, в каком запланировано 7 домов и два таун-хауса на 26 семей любая. Площади - от 120 до 190 кв.м, стоимость $1,15 тыс./кв.м. Не считая того, по словам управляющего отдела продаж АРТ Лены Савельевой, в конце года компания начнет строительство объектов социально-досуговой инфраструктуры. Их расположат в 2-ух раздельно стоящих строениях площадью 5 тыс. кв.м. В одном здании оборудуют спортивно-оздоровительный комплекс: фитнес-зал, крытый бассейн на 25 м, теннисный корт и функциональную спортивную площадку. Во 2-м будет работать торгово-развлекательный комплекс, продуктовый сетевик, ресторан, детская площадка, салоны связи, химчистка, отделение банка и пр. Стопроцентно комплекс начнет работать через год - в марте 2007 г.

Застройщиков потянуло на природу
Прошедший год был отмечен не только лишь огромным количеством стартовавших проектов коттеджных поселков, да и началом активного освоения этого сектора застройщиками, работавшими до этого только с городскими проектами. Более "пышноватым" был выход Группы "ЛСР", которая, создав особое подразделение ООО "Дом", запустила в 2005 г. практически сходу три проекта в "золотом треугольнике": "Новый мир", "Жемчужина Разлива" и "Парквэй". В самой компании считают, что предложения, подобные низкоэтажному комплексу "Жемчужина Разлива", сейчас на рынке отсутствуют. На участке 6,8 га инвестор построит 40 двухэтажных особняков площадью от 144 кв.м. Поселок будет обеспечен коммуникациями по полной программке, включая газ. О цены квадрата либо объекта пока не молвят, озвучена общая сумма издержек - $15 млн.

Другой большой оператор - компания "Петербургская Недвижимость" - в конце года объявил о начале строительства коттеджного поселка экономкласса "Рыбацкая деревня" во Всеволожском районе. На берегу Невы на местности 4,3 га компания выстроит 22 дома в скандинавском стиле с участками по 12-15 соток. Площади - от 121 до 188 кв.м, стоимость - от $180 тыс. Не считая того, "Петербургская Недвижимость" разработала и предлагает всем заинтересованным новейшую на самом деле агентскую услугу - "Загород". На данный момент в активе компании около 18 коттеджных и низкоэтажных комплексов, в каких "Петербургская Недвижимость" по договоренности с застройщиком, реализует его объекты. Также по договоренности с собственниками и девелоперами компания сдает в длительную и посуточную аренду загородные дома с арендной платой от $2 тыс./месяц и от $200/день.

А самым броским, пожалуй, будет выход на пригородный рынок г-на Сопромадзе. Уже в апреле начнется строительство элитного коттеджного поселка "Золотая миля" в Репино. Проект разработан АМ "Рейнберг и Шаров". На участке чуток более 1 га будет всего 9 каменных домов в британском стиле по 230-250 кв. м с участками 10-16 соток. Кроме общего наружного огораживания, каждый дом будет еще отгорожен от примыкающего, чтоб собственник мог воплотить свое право на личную жизнь. "Это новый подход к загородному жилью, и таких домов сейчас нету на всем Северо-Западе", - уверен президент "Компании "С" Василий Сопромадзе, для которого "Золотая миля" является личным проектом. Все городские коммуникации, централизованная охрана, уборка, стрижка газонов, уход за деревьями, вывоз мусора и остальные "мелочи" - прилагаются. Коммунальные расходы будут ниже, чем в подобных поселках, но сравнимы с затратами на элитную городскую квартиру. "Продавать будем готовые дома, сейчас - от $800 тыс., включая обустроенный участок и коммуникации, - гласит г-н Сопромадзе. - Тот, кто купит тут коттедж сейчас, через три года заработает втрое больше. Кстати, необязательно продавать, можно зарабатывать от $10 до $15 тыс. за месяц, сдавая в аренду. В Комарово и Солнечном обустроенный дом сдается по $7-10 тыс.". По его словам, соц и веселительная инфраструктура имеется рядом: магазин "24 часа", гипермаркет строй продуктов, ресторан и др., в 10 минутках езды - теннисный корт, боулинг и бассейны. А пуск ЗСД потянет за собой и все другое - появятся торгово-развлекательные комплексы и кинозалы. Кстати, конкретно уверенность в окончательных сроках сдачи ЗСД и сподвигнули Василия Сопромадзе, по его собственному признанию, выйти на пригородный рынок.
С пуском автотрассы добраться от "золотого треугольника" до городка либо, к примеру, до Петергофа можно будет за 20-30 минут без всяких пробок.

ЗАО "М-Индустрия" уже в конце лета начнет строительство большого низкоэтажного жилого комплекса в Пушкине. В городе планируется 719 квартир общей площадью 48 тыс. кв.м (подробности см. в рубрике "Анонсы недвижимости"). Не считая того, "М-Индустрия" хочет освоить сектор коттеджных поселков уровня "комфорт". По неподтвержденным данным, попытать счастья в субурбии собираются компании "Строймонтаж" и RBI.

На большой дороге
Развитие пригородного рынка должно почти во всем ускорить интенсивно продвигаемое Смольным строительство дорожной сети, сначала, КАД и ЗСД. Некие специалисты в собственных аналитических выкладках уже употребляют в качестве одной из составляющих оценки фактор близости земляного участка либо коттеджного поселка к будущей трассе (см. Таблица N 2). Пуск дорожных проектов даст сильную динамику развитию и фаворитных районов, и сегодняшних "аутсайдеров".

"В наиблежайшие 1-3 года цены на землю в Курортном районе будут расти до 50% в год. Это большая возможность заработать средства, тут будет реальная элита. После пуска ЗСД в 2010 году участки серьезно подорожают", - уверен Василий Сопромадзе. Директор по развитию АН "Бекар" Игорь Горский тоже считает, что наделы под застройку в ликвидных местах в наиблежайшие годы будут дорожать до 100% в год. Другая часть опрошенных, напротив, считает, что ценник в Курортном районе уже и без того "зашкаливает", и в ближний год не стоит ожидать подорожания. По воззрению Дмитрия Минина, в 2006 году ожидается поступление на рынок огромного количества земляных наделов бывших сельхозугодий. "Это воздействует на ИЖС, произойдет сегментация рынка земли, схожая той, что наблюдалась в квартирном секторе".

В ожидании поступления фермерских и садоводческих наделов большая часть операторов не берется предсказывать динамику цен на ближний период. Холдинг "Альянс" изучает возможность застройки (работы в прединвестиционной стадии) больших площадей (220 и 650 га) совхоза "Предпортовый" Петродворцового района и огромных участков в Лисьем Носу. По словам вице-президента по маркетингу строительного холдинга "Европейские предместья" Бориса Григорьева, "Альянс" хочет привлечь к освоению территорий других застройщиков и инвесторов. Не считая того, холдинг пробует получить статус АТР на большом Ржевском полигоне.

Компания "Конкорд Менеджмент и консалтинг" готовит проект планировки местности площадью 250 га севернее поселка Ольгино, меж Конной Лахтой и Юнтоловским заказником. По словам Анны Прозоровой, тут подразумевается выстроить 4-5 элитных коттеджных поселка. Освоение земель начнется не ранее 2007 г., может быть, будут привлекаться соинвесторы. Не считая того, "Конкорд" изучает возможность застройки участков вокруг "Северного Версаля" - всего около 100 га, но из-за сильной заболоченности земли реально применимы под застройку только около 20 га.

Цены на более ликвидные объекты коттеджной и низкоэтажной застройки будут расти в границах 10-20% в год, считают опрошенные спецы. Чему будет содействовать, во-1-х, ограниченное количество предложения под застройку; во-2-х, ввод в эксплуатацию многих проектов, начатых два-три года вспять, - к сдаче поселка цены на объекты обычно подрастают на 10-15%.

Видимо, строительство низкоэтажных комплексов нижнего ценового сектора получит довольно бурное развитие, в большей степени - в южных направлениях. Наметился устойчивый энтузиазм к отдаленным уголкам - Карельскому перешейку, берегу Ладоги и др. Удаленность от Петербурга уже не так стращает городских жителей.

Вероятнее всего, рынок перейдет в активную фазу роста только через 3-4 года - после пуска больших дорожных проектов и возникновения реальной способности использования ипотечных кредитов для пригородных объектов.

Раздел: Разное Просмотров: 788
 

Как давно Вы делали ремонт?

более 10 лет назад
более 5 лет назад
2 года назад
1 год назад
Только собираемся..

Статистика

Чтение RSS

Самое популярное:




Warning: Unknown: write failed: Disk quota exceeded (122) in Unknown on line 0 Warning: Unknown: Failed to write session data (files). Please verify that the current setting of session.save_path is correct (/tmp) in Unknown on line 0