Deprecated: mysql_escape_string(): This function is deprecated; use mysql_real_escape_string() instead. in /home/ih321407/public_html/sonat-spc.ru/engine/classes/mysqli.class.php on line 162 Законодательство в области коммерческой недвижимости » ООО НПФ "Сонат"

Законодательство в области коммерческой недвижимости

Целевка либо торги
На сегодня строй компании, которые работают на рынке Санкт-Петербурга (посреди которых большая толика столичных компаний), не могут обусловиться, как лучше получать участки под застройку. Дело в том, что федеральное законодательство устанавливает обязанность торгов для получения пятен. Меж тем, власти Петербурга пробуют сохранить возможность предоставления участков мотивированным образом (в неких случаях). Соответственный городской закон – об критериях предоставления участков мотивированным образом, - принят Законодательным собранием Петербурга в первом чтении. Может быть, после подписания городского закона губернатором северной столицы, ситуация с получением пятен разъяснится.

Юрлицам труднее
Еще одна группа заморочек для компаний, работающих на рынке коммерческой недвижимости, кроется в неких особенностях сделок купли-продажи объектов. 1-ая особенность заключается в том, что на рынке коммерческой недвижимости основными участниками сделок являются не физические, а юридические лица. При всем этом сами юридические лица могут владеть недвижимостью на различных правовых основаниях. Сначала, это относится к муниципальным либо городским компаниям, которые обладают имуществом на праве хозяйственного ведения либо на праве оперативного управления. Это значит, что они серьезно ограничены в вопросах распоряжения неподвижным имуществом. Отчуждение неподвижного имущества, находящегося у предприятия на праве хозяйственного ведения, может быть только с согласия собственника. Еще больше ограничены права предприятия (учреждения) в отношении имущества, находящегося у него на праве оперативного управления.

2-ое принципиальное событие связано с тем, что вопрос об отчуждении (продаже, к примеру) неподвижного имущества юридическим лицом может решаться только уполномоченным органом в согласовании с действующим законодательством и уставом организации. По отношению к ряду юрлиц законодательством установлены особенные требования к принятию решений относительно отчуждения имущества.
Так, в согласовании с Законом «Об акционерных обществах», решение о совершении большой сделки, предметом которой является имущество, цена которого составляет от 25 до 50% балансовой цены активов общества на дату принятия решения о совершении таковой сделки, должно приниматься Советом директоров общества единодушно. При цены выше 50% решение о совершении таковой сделки принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров - хозяев голосующих акций, присутствующих на собрании.
На практике, при заключении сделки, решение о совершении которой принимается общим собранием акционеров (в особенности если это акционерное общество, сделанное в процессе приватизации с огромным числом акционеров), часто появляется неувязка проведения такового собрания с наличием нужного кворума голосов.

Также юристы "Бекара" указывают на то, что существует ограничение прав по распоряжению неподвижным имуществом, которое содержится в антимонопольном законодательстве. К примеру, для больших компаний, доминирующих на рынке, при продаже имущества, составляющего по цены больше 10% активов предприятия, нужно согласие органов антимонопольного регулирования.
Кроме этого, следует подразумевать, что уставом организации могут быть установлены и другие ограничения прав исполнительного органа (директора) по распоряжению неподвижным имуществом, на что следует направить внимание при подготовке к сделке.

Участки простаивают
К земляному законодательству у юристов "Бекара" также накопилось много вопросов. В Земляном Кодексе установлена система принципов земляного законодательства. Более принципиальным является принцип единства земляного участка и расположенной на нем недвижимости. Недвижимость и земляной участок, на котором она размещена, в согласовании с Земляным Кодексом признаются в качестве взаимосвязанного объекта. Установлен запрет на продажу недвижимости без одновременной переуступки прав на земляной участок. И до принятия Земляного Кодекса появлялось много вопросов по приватизации земли – после его выхода их стало еще более. Несогласованность федеральных и местных законов с нормами Земляного Кодекса порождает конфликты и споры. Земляной Кодекс, продекларировав введение земли в штатский оборот, допустил при всем этом многозначное истолкование собственных норм. Основной вопрос – разграничение прав на землю. Главный землевладелец – правительство. Более остро в текущее время стоят вопросы выкупа свободных участков в собственность. Наблюдается повышение сроков дизайна прав застройщиков на участки. Пока не ясна процедура переоформления участка в собственность для бывших пожизненных юзеров. Нет осознания решения вопроса об индексации ставок земляного налога при определении цены реализации земляных участков в случае, когда заявка на выкуп подана до вступления в силу закона. Все это приводит к тому, что цены на приватизацию земли бывают выше, чем рыночная оценка участков. Отсутствие процедур дизайна земли приводит к тому, что многие достойные внимания участки простаивают.

Когда земляной участок и постройка на нем принадлежат одному собственнику, законодатели требуют регистрации одного объекта недвижимости. Но правопреемная практика в разных регионах отличается. Так, в Петербурге в городском отделении Росрегистрации на данный момент решают все деяния, чтоб перейти на новейшую систему, а вот в Ленобласти пока никаких шагов навстречу регистрационное подразделение не делает. Меж тем, большая часть участков с недвижимостью, принадлежащие ондному собственнику, размещено конкретно там.

Из центра - на окраины
Сейчас нередко бывает, что у промпредприятий юридически не дооформлены документы ни на землю, ни на строения и сооружения, и переход прав на недвижимость – проблематичен. Меж тем, промышленная недвижимость -это большой неиспользуемый городом потенциал. Много промышленных компаний размещено в центральных районах городка. Вывод производственных компаний за черту городка - задачка, которую нужно решить в наиблежайшие два-три года. Городку таковой вывод индустрии выгоден экономически.

Невзирая на то, что концептуально решение этого вопроса правительством Петербурга одобрено, как понятно "Бекару" (АРТ "Выборгская сторона" развивает на местности бывшей промышленной зоны деловой квартал), собственники переезжать не спешат и оказывают еще не начавшемуся процессу активное сопротивление. Оно может быть прекращено с помощью введения в действие дополнительных административно - экономических рычагов – роста налогов на неиспользуемые земляные участки и помещения. Принятие императивными структурами такового политико-экономического решения – повысит заинтригованность управляющих компаний в повышении эффективности использования промышленной недвижимости. Хотя нужно осознавать, что вывод таких компаний из центра как «ЛМЗ», «Северная верфь», «Балтийский завод» и им схожих фактически неосуществим. Никакой девелоперский проект не отобъет перенос огромного количества оборудования. При всем этом бюрократы запамятывают, что собственник ОАО, имеющий в принадлежности недвижимость и землю может сам решать, что создавать и нужно ли переезжать в другое место. Нужен полный подход - объединяющий желания бизнеса и способности власти.

Раздел: Разное Просмотров: 819
 

Как давно Вы делали ремонт?

более 10 лет назад
более 5 лет назад
2 года назад
1 год назад
Только собираемся..

Статистика

Чтение RSS

Самое популярное:




Warning: Unknown: write failed: Disk quota exceeded (122) in Unknown on line 0 Warning: Unknown: Failed to write session data (files). Please verify that the current setting of session.save_path is correct (/tmp) in Unknown on line 0