Deprecated: mysql_escape_string(): This function is deprecated; use mysql_real_escape_string() instead. in /home/ih321407/public_html/sonat-spc.ru/engine/classes/mysqli.class.php on line 162 Инвестирование в коммерческую недвижимость » ООО НПФ "Сонат"

Инвестирование в коммерческую недвижимость

В таких критериях все большее значение приобретает для девелоперов банковское кредитование, также инвестирование в капитал.

Удачные примеры
В Европе и США, где опасности ниже, чем в Рф более чем вдвое, девелоперы находятся фактически в привилегированном положении. Вкладывательный голод зарубежных банков позволяет им идти на уступки девелоперам и предлагать кредитные продукты на прибыльных для участников рынка коммерческой недвижимости критериях.
Директор департамента офисной недвижимости компании «Бекар-консалтинг» Алексей Чижов ведает, что за границей более всераспространены «мостовой» кредит (Bridge) и так именуемый «постоянный» кредит. Кредитование девелоперов происходит в два шага. На первом шаге – от бизнес-плана до окончания строительства, - девелопер получает «мостовой» кредит. По окончании строительства, когда объект начинает приносить доход, банк кредитует девелопера снова, сейчас в большем размере, но под наименьший процент. Приобретенный кредит позволяет компании возвратить прежние заемные средства банку, а потом в течение всего срока эксплуатации коммерческого объекта выплачивать проценты, но не возвращать «тело» кредита банку. Потому его именуют «постоянным» - девелоперу прибыльнее повсевременно платить проценты, но не отдавать «тело» кредита, так как процентная ставка ниже внутренней нормы доходности инвестционного проекта. Финансово-кредитные университеты в свою очередь готовы идти на схожую схему: их капитал расположен в определенный проект, приносит текущие процентные платежи, и у банка не появляется необходимости находить новый объект для размещения капитала.

Банки не доверяют
В Рф, в том числе и в Петербурге, ситуация с инвестированием в строительство коммерческой недвижимости несколько другая, ежели за рубежом. Недоверие банков к девелоперам, высочайшие опасности – причина больших процентов по кредитам. В среднем банки кредитуют проекты коммерческой недвижимости под 12% годичных в валюте. Инвестирование в капитал также связано с рядом больших требований банков к девелоперам – толика акций, на которую претендует банк, делает не прибыльным весь проект, и компаниям приходится находить другие инструменты для инвестирования.

Как стать кредитоспособным девелопером

Неувязка: несоответствие документации. Почему банки отрешаются кредитовать вкладывательные проекты? По воззрению Алексея Чижова, в большинстве случаев характеристики проектов не соответствуют требованиям кредитных учреждений. Дело в том, что для того, чтоб быть уверенным в кредитоспособности заемщика, банк просит у компании наличие кредитной истории, бухгалтерской отчетности за 3 последних года (неким нужна отчетность за 5 лет). Но в большинстве случаев девелопер не может соответствовать этим требованиям по многим причинам. Основная – при реализации нового проекта, обычно, девелопер делает новое юрлицо. Так компании удобнее вести отчетность и заниматься управлением. Само собой, что у нового юрлица нет кредитной истории, и тем паче вновь сделанная компания не может предоставить банку бухгалтерские документы за несколько последних лет.

Решение: договоренность с банком Решить эту делему можно только методом договоренности с банком. При всем этом девелоперу придется оформить кредит на материнскую компанию и внести приобретенные средства в качестве вклада в капитал свежеиспеченной компании. Вероятен и таковой вариант: кредит оформляется на новое юрлицо под гарантию материнской компании, имеющей кредитную историю и соответственной требованиям банка к заемщикам.

Неувязка: отсутствие обеспечения по кредиту Спецы «Бекар-консалтинг» именуют еще одну важную причину, по которой банки отказывают в кредитовании вкладывательных проектов в области коммерческой недвижимости – отсутствие у девелоперов обеспечения по кредиту, соответственного требованиям кредитных организаций. Обычно, банки требуют обеспечения в виде имеющихся у заемщика активов. Почти всегда цена активов не превосходит суммы кредита с учетом коэффициента покрытия. При всем этом оценкой объектов в принадлежности занимаются аккредитованные банками оценочные компании, которые действуют в интересах кредитора. Оценка осуществляется в том числе и так именуемым «доходным» способом – учитывается не только лишь цена объекта, да и тот доход, который он приносит собственнику. К огорчению, по словам Алексея Чижова, в большинстве случаев даже при использовании в оценке этого способа, объект в принадлежности не позволяет стать девелоперу кредитоспособным для банка заемщиком.

Решение: проектное финансирование Посодействовать девелоперу получить нужные инвестиции может таковой метод кредитования как проектное финансирование, когда объектом залога является сам строящийся объект. Если вдруг у девелопера появляются трудности с возвратом ресурса, он может воплотить объект на рынке и тем возвратить для себя сумму долга и проценты, или бросить его для себя. Банкам такое кредитование прибыльно из-за того, что рыночная цена объекта (строящегося на кредитные средства строения и цена прав на земляной участок) превосходит размер кредита в использовании заемщика, при этом расти рыночная цена будет резвее, чем себестоимость создаваемого строения. Банк кредитует девелопера траншами, по мере готовности проекта. При всем этом оценщики временами проводят переоценку строящегося объекта. Опасности банка покрыты на всех шагах использования кредитом.

Как отыскать инвестора

Неувязка: требование обладать контрольным пакетом акций Ограниченные вкладывательные организации не готовы утрачивать весь контроль над проектом девелопера, и потому в большинстве случаев стремятся овладеть контрольный пакетом акций компании. Но девелопер, само собой, не согласен на роль миноритарного акционера. Договоренность меж банком и девелопером, в таком случае, обычно не достигается – каждый преследует свои интересы и не готов идти на компромисс.

Решение: инвестиционное кредитование В качестве пути решения этой трудности Алексей Чижов предлагать путь вкладывательного кредитования, которое обеспечивает банку фиксированную доходность, а девелоперу – некую самостоятельность. В процессе вкладывательного кредитования банк заходит в вкладывательный капитал в соотношении, например, 70% акций у банка и 30% - у девелопера. По мере того, как уже введенный объект начинает приносить доход, девелопер из собственной толики в незапятанной прибыли выкупает акции у банка. Через определенный просвет времени компания стопроцентно выкупает долю акций, принадлежащих банку, и становится 100%-м собственником. Для банка инвестиционное кредитование – метод хорошо заработать: процент по вкладывательному кредиту обычно выше, чем у обыденного валютного кредита. Если ставка по валютному кредиту составляет порядка 12% годичных, то по вкладывательному она может составить порядка 15% годичных. Но и риск утратить вложенное для банка больше: построенный объект возможно окажется неприбыльным либо не таким выгодным, как представлял для себя девелопер.
Для девелопера вкладывательный кредит выгоден тогда, когда не удается привлечь обыденный кредит.

Нужен переводчик
«Рынок коммерческой недвижимости непрозрачен, и потому выяснить, на основании каких средств – собственных либо заемных, - построен тот либо другой объект, фактически не представляется вероятным, - утверждает Алексей Чижов. – Но все эти методы вербования капитала применяются при строительстве коммерческих объектов в Петербурге. Нельзя гласить, что банки не заинтересованы в сотрудничестве с девелоперами, просто пока они молвят на различных языках».

В текущее время банки получают неограниченное количество предложений и заявок на инвестирование проектов в области коммерческой недвижимости. Но предлагаемая документация нередко выполнена на уровне, не подходящим интернациональным эталонам и требованиям банка. Выставленные к рассмотрению банком проекты и объекты должны не только лишь соответствовать требованиям банка по вкладывательным показателям, да и иметь доказательства планируемых характеристик доходности (в виде аргументированных бизнес-планов). Дело в том, что русские девелоперы, не только лишь в регионах, но даже в Петербурге и Москве, не всегда считают необходимым завлекать к их созданию обученных профессионалов.

Для того, чтоб отыскать общий язык, банкам и девелоперам нужен «переводчик», способный правильно принимать и осознавать трудности обеих сторон. Таким «переводчиком» становится консультант, имеющий опыт работы на рынке коммерческой недвижимости.
На рынке уже есть примеры подобного сотрудничества банков и консультантов и в текущее время их становится больше. К примеру, «Бекар» заключил соглашение с Акционерным Коммерческим Банком «Еврофинанс Моснарбанк». В рамках этого соглашения «Еврофинанс Моснарбанк» поручил группе компаний «Бекар» создавать первичный отбор поступающих в банк предложений по инвестированию проектов на рынке коммерческой недвижимости. В обязанности ГК «Бекар» заходит проведение мониторинга и анализ рынков коммерческой недвижимости городов Рф и поиск более симпатичных объектов инвестирования. Спецами ГК «Бекар» проводится анализ имеющихся на рынке концептов и бизнес-планов на соответствие принятым в АКБ «Еврофинанс Моснарбанк» интернациональным эталонам и правилам. Проекты, прошедшие первичный анализ ГК «Бекар», передаются на рассмотрение АКБ «Еврофинанс Моснарбанк». Договоренности о схожих услугах есть у «Бекара» еще с несколькими финансовыми структурами. Таким макаром, консультанты могут по заказу банков проводить анализ бизнес-планов, поступающих в банк от девелоперов, стандартизировать бизнес-планы в согласовании с требованиями банка, также заниматься поиском инвестиционно симпатичных объектов с требуемыми показателями доходности и предоставление заказчику структурированной инфы о их.

Раздел: Разное Просмотров: 787
 

Как давно Вы делали ремонт?

более 10 лет назад
более 5 лет назад
2 года назад
1 год назад
Только собираемся..

Статистика

Чтение RSS

Самое популярное:




Warning: Unknown: write failed: Disk quota exceeded (122) in Unknown on line 0 Warning: Unknown: Failed to write session data (files). Please verify that the current setting of session.save_path is correct (/tmp) in Unknown on line 0