Deprecated: mysql_escape_string(): This function is deprecated; use mysql_real_escape_string() instead. in /home/ih321407/public_html/sonat-spc.ru/engine/classes/mysqli.class.php on line 162 Инвестиционно-строительная сфера в кризис » ООО НПФ "Сонат"

Инвестиционно-строительная сфера в кризис

Предпосылки появления кризисной ситуации

Особенностью сегодняшнего кризиса и его коренным различием от дефолта в Рф 1998 года, локального кризиса банковской системы в 2004 году будет то, что это – мировой кризис, охвативший финансовую и экономическую сферу фактически всех государств.
Считается, что кризис начался в денежной системе США и был спровоцирован так именуемым ипотечным кризисом в этой стране. Сущность его состояла в том, что ипотечное кредитование было безмерно раздуто и не обеспечивалось реальными финансовыми способностями. Начался массовый невозврат кредитов, и один за одним стали банкротиться самые известные банки Америки. Все это немедля перекинулось на фондовый рынок, ибо его базу как раз составляли ипотечные бумаги, а потом и на реальный сектор экономики.
Так как в мире происходят процессы глобализации, т. е. сильна зависимость государств друг от друга и больше вырастает господство трансконтинентальных монополий, кризис и принял общемировой нрав.

Особенности русского кризиса

Потому он не мог не затронуть и Россию. Хотя, по нашему воззрению, глубина кризиса для Рф могла быть еще наименее болезненной, если б не суровые ошибки, допущенные на федеральном и региональном уровнях.

На федеральном уровне все надеялись на высочайшие цены на нефть и газ и, по существу, не вышло никакой структурной перестройки экономики с целью сотворения конкурентоспособной индустрии, сельского хозяйства, транспорта и т. п. Еще в большей мере пострадала инвестиционно-строительная сфера, ибо по стране распространили свои «щупальца» большие московские инвестиционно-строительные компании типа «Главстроев», подконтрольных Олегу Дерипаске, компаний ПИК, СУ-155 и ряда других, которые стали малоуправляемыми и захватили монопольное положение на рынке жилищного строительства в почти всех городках Рф.
Такая же картина в последние 5-7 лет наблюдается и в Санкт-Петербурге, где монопольное положение занял десяток больших инвестиционно-строительных компаний, которые захватили выше 80% всего рынка жилища в городке.

Положение ухудшилось еще 2-мя факторами. Во-1-х, чрезмерным увлечением на федеральном и региональном уровнях так именуемым всеохватывающим освоением территорий в целях жилищного строительства, от которых ждали выход 10-ов миллионов квадратных метров жилища. В то же время экономные ассигнования на инженерную подготовку территорий, как это принято в большинстве продвинутых стран мира, не осуществлялись. В связи с этим значительно уменьшился задел для нового строительства, землю под такую всеохватывающую застройку приобрели, в главном, монопольные структуры и с пришествием кризиса закончили фактически всю работу по инженерной подготовке.

Во-2-х, оказались фактически перекрыты источники инвестиций в жилищное строительство, которое ранее держалось на долевом участии людей (которое на самом деле было похоронено с выходом федерального закона № 214-ФЗ) и практически закончилась выдача потребительских кредитов банками физическим лицам на строительство домов.

Резко свернулось и экономное строительство для общественного жилища. А именно в Санкт-Петербурге, из ранее предусмотренных 58 млрд рублей секвестировано 26 млрд. Другими словами новых домов за счет бюджета закладываться не будет. Коммерческие, торговые, транспортные и другие объекты также тормознули: не будет строиться Орловский тоннель, Надземный экспресс, другие городские объекты.
Все это совместно взятое просит, по нашему воззрению, коренного пересмотра практики жилищного, коммерческого и другого строительства.

Первоочередные меры, которые нужно сделать в инвестиционно-строительной сфере для скорого выхода из кризиса:

Борьба с монополизмом

Нужно принимать срочные меры по борьбе с монополизмом как в сфере жилищного строительства, так и в производстве стройматериалов. В последнее пятилетие администрация городка основное внимание уделяет большим и сверхкрупным инвестиционно-строительным компаниям (таким как СУ-155, ПИК, Главстрой и т. п., также десяток самых больших петербургских застройщиков), которые с пришествием кризиса проявили свою несостоятельность – они завязли в кредитах зарубежных и русских банков, облигационных займах, которые нужно как-то гасить; в практической неуправляемости своими дочерними компаниями и т. п. Конкретно они лоббируют и получают на данный момент господдержку правительства Рф и, в случае выживания, будут подавлять конкурентную среду на строительном рынке. Нужно не словестно, а на самом деле развивать средний и малый строительный бизнес, который годами не может получить земляные участки для строительства трех-пяти жилых домов и потому уходит с рынка. Меж тем, на Западе только международные компании имеют численность работающих выше 1000 человек, а весь строительный бизнес держится на средних и малых компаниях.

Продажа земли маленькими лотами

С первой неувязкой плотно сплетена другая – чрезмерное увлечение так именуемой «комплексной застройкой» огромных территорий. С пришествием кризиса она фактически закончилась. Ожидаемое строительства миллионов квадратных метров жилища на этих территориях также провалилось. Меж тем в почти всех городках Рф, в том числе в Петербурге, закончилась продажа (поточнее - сдача в аренду) маленьких лотов земли (1-2 га), которые могли быть доступны для застройки среднему бизнесу. Нужно возродить эту практику. Это касается не только лишь вновь осваиваемых территорий, да и так именуемого «развития застроенных территорий», занятых «хрущевками». Пробы реализации на аукционах для реновации кварталов 100 га и поболее, застроенных 60-70 пятиэтажками, также провалились. Целенаправлено сдавать в аренду такие кварталы частями с тем, чтоб веерно, по нескольку домов, создавать расселение, при всем этом при помощи страны строить новые жилые дома. Инженерную подготовку этих кварталов должны вести городские власти за счет бюджета – так делается в мире.

Равномерное рассредотачивание платежей

Большая неувязка для строителей – оплата в бюджет средств на так именуемую «инженерную подготовку», а на самом деле – больших платежей в бюджет за право аренды земли на аукционах. В текущее время еще до начала строительства (и даже проектирования) требуется заносить до 40% цены аренды и до 90% - в процессе строительства жилых домов. Это составляет сотки миллионов рублей даже за маленькие лоты и млрд - за «комплексную застройку». Заместо этого на исходной стадии проекта предлагаем заносить маленький задаток (до 10% от цены строительства), а все другое – после его окончания и сдачи дома в эксплуатацию, когда готовы и проданы квартиры. Дело строителей не пополнять бюджеты, а строить! В качестве неотложной меры нужно срочно реструктуризировать платежи в бюджет и распределить их хотя бы умеренно по срокам строительства. Не считая того, при изготовлении пакетов документов для аукционов нужно высвободить компании от необходимости самим делать проекты планировки всей местности застройки и ее межевания, что в текущее время требуется, даже если идет речь о строительстве одного-двух домов в квартале. Во-1-х, планировка и межевание - это дело не строителей, а градостроителей. Во-2-х, эти издержки в разы превосходят цена производства пакета документов на будущий объект, а органы градостроительства еще вприбавок не говорят такие «доморощенные» проекты планировки территорий. Потому желающих на изготовка полных пакетов документов нет, магазин пакетов пуст, и аукционы не проводятся годами.

Проектное кредитование

Выдача популяции под строительство жилища так именуемых «ипотечных», а на самом деле потребительских кредитов взамен на самом деле отмененного долевого строительства (благодаря закону №214-ФЗ) также себя не только лишь не оправдала, да и «разогрела» рынок, в итоге цены на жилище выросли за три года в 4 и поболее раз! Не считая того, в ближайшее время и такие кредиты физическим лицам стали недосягаемы (они выдаются под 20-25% годичных!). Потому целенаправлено перебегать на так называемое «проектное кредитование», т. е. давать кредиты на строительство не физическим лицам, а строительным компаниям, при этом под серьезным контролем банков, предоставивших такие кредиты (прямо до еженедельного мониторинга использования подрядчиком таких кредитов). Это – практика многих забугорных государств, которая себя оправдывает. Такая система обеспечит:

устранение так именуемых «девелоперских» компаний, которые обвили все жилищное строительство, обирают людей и на данный момент также попали в глубочайший кризис;
целевое внедрение средств, в особенности тех, которые выделяются на господдержку банков. Если правительство страны гласит о том, что правительство должно держать под контролем большие средства, направленные в банковскую систему для реального сектора экономики, то лучше чем проектное кредитование строй компаний в этой связи ничего не придумать;
при таковой системе можно (и необходимо!) перейти от сбора средств людей на стадии строительства жилища к прямой продаже готовых квартир государству для соц нужд либо гражданам для решения их жилищных заморочек;
подчеркнем, что только готовая квартира может являться предметом истинной ипотеки, а не строящийся дом, что на данный момент выдается за ипотеку. Это также глобальная практика.
В связи с этим отметим, что введение института саморегулирования в строительстве позволит давать гарантии банкам в отношении надежности компаний-заемщиков для проектного кредитования и выйти на доверительные дела в цепочке банки – строй компании.

Вообщем, выход из кризиса нужно решать системно по всей цепочке: банк (бюджет) – застройщик – генподрядчик – субподрядчик – поставщик материалов. Отметим, что на данный момент в большей степени мучаются конкретно изготовители и поставщики строй материалов и конструкций, в особенности те, кто занят созданием кирпича, железобетона, окон, бетона и т. п., другими словами созданием стройматериалов, которые требуются на исходной и срединной стадиях строительства. А ведь кризис привел к тому, что новые дома не закладываются и не строятся. В индустрии стройматериалов также нужна борьба с монополизмом – конкретно средний и малый бизнес способен вывести ветвь из кризиса. Этот урок нужно учитывать!

Подготовка обученных кадров

Нужно возобновить системную подготовку и переподготовку строй кадров на всех уровнях – от рабочих до менеджеров (включая топ-менеджеров). Имеющееся засилье неквалифицированной рабочей силы (в главном – гастарбайтеров), с одной стороны, и недочет обученных менеджеров (управляющих строек) – с другой, ведет к плохому выполнению строй работ. К тому же всераспространенная практика сдачи жилых домов «без отделки» приводит к искажению настоящего объема ввода домов в эксплуатацию, к сокрытым недостаткам в производстве работ (когда даже непонятно, какие коммуникации дома готовы к подключению сантехники, электрики и т. п.).

По нашему воззрению, следует:
обширно вводить в практику систему «менеджера проекта», т. е. такового управляющего стройки, который отвечал бы не только лишь за ее окончание в срок и качество работ, да и за всю экономику строительства объекта. Для этого он должен владеть не только лишь ответственностью, да и широкими правами, включая приемку стройматериалов, выбор субподрядчиков, роль в найме работников (как линейного персонала, так и рабочих) и т. п. Таковой «менеджмент стройки» обширно всераспространен на Западе, но введение этого института просит как решительности управляющих компаний, так и подготовки соответственных кадров. Внедрение на большинстве русских строек «прорабов» и «мастеров», наблюдающих только за технологией производства работ – безвыходно устарело;
целенаправлено возродить практику формирования бригад рабочих «конечной продукции» под управлением опытнейшего бригадира, выполняющую весь комплекс общестроительных работ на объекте. Но для этого также нужна подготовка и переподготовка кадров, в том числе высококвалифицированных бригадиров;
действующие (оставшиеся) учебные заведения, призванные заниматься увеличением квалификации работников в строительстве (что просит закон №148-ФЗ), находятся в раздробленном состоянии. Ими никто методически не управляет, они не имеют обученных педагогов, знающих рыночную экономику и современные технологии. Известны пробы реализации «удостоверений» на базе одномоментных семинаров и т. п. Минрегионразвития Рф должен установить допустимый минимум программки курсов и, соответственно, часов лекционных и практических занятий (по различной специализации менеджеров и рабочих), который дает право на получение удостоверений о повышении квалификации, также строго держать под контролем лицензии учебных заведений на проведение таковой важной работы.

Создатель: Каплан Лев Моисеевич
Вице президент, директор Санкт-Петербургского Союза строй компаний, д. э. н., доктор, Заслуженный экономист РФ, Знатный академик Интернациональной Академии инвестиций и экономики строительства, Знатный строитель Рф. Санкт-Петербург.
Cтатьи по теме:

Раздел: Разное Просмотров: 709
 

Как давно Вы делали ремонт?

более 10 лет назад
более 5 лет назад
2 года назад
1 год назад
Только собираемся..

Статистика

Чтение RSS

Самое популярное:




Warning: Unknown: write failed: Disk quota exceeded (122) in Unknown on line 0 Warning: Unknown: Failed to write session data (files). Please verify that the current setting of session.save_path is correct (/tmp) in Unknown on line 0