Deprecated: mysql_escape_string(): This function is deprecated; use mysql_real_escape_string() instead. in /home/ih321407/public_html/sonat-spc.ru/engine/classes/mysqli.class.php on line 162 Инвестор, который живет на крыше » ООО НПФ "Сонат"

Инвестор, который живет на крыше

По оценке профессионалов Комитета по градостроительству и архитектуре, исключительно в центре городка можно получить около 1 млн кв.м дополнительного жилища. Но операторы рынка убеждены, что построек, где вкладывать средства в мансардное строительство было бы прибыльно, в Петербурге менее четырех-пяти сотен. Доходными могут быть только те площади, из окон которых раскрывается впечатляющий вид.

На рынке сейчас предлагается не больше полутора сотен жилых "мансардных" объектов - начиная от художественных мастерских, получивших статус жилища (вторичный рынок) и заканчивая мансардами в строящихся домах. Спрос риэлтеры оценивают в двести-триста объектов, которые были и остаются штучным продуктом на любителя.

Предыстория
Возможность выстроить мансарду в городке появилась с середины 1990-х, когда Владимир Яковлев, будучи губернатором Петербурга, отменил пункт об неотклонимом согласовании строительства мансарды с жильцами дома. Этот шаг градоначальника противоречил Штатскому кодексу РФ, но процесс заключения инвестдоговоров на мансардное строительство ускорился сходу в пару раз. Вобщем, строители мансард радовались недолго - группа пытливых студентов юридического факультета СПбГУ направила внимание на несоответствие федерального и городского законодательства и, разумеется, в целях практики, подала в трибунал соответственный иск. Трибунал признал город проигравшим, и на пару лет переоборудование чердачных помещений под комфортное жилище оказалось агрессивно регламентировано. Хоть какой зачинатель проекта сталкивался с неописуемо сложной процедурой дизайна документов. Двинуть дело с мертвой точки посодействовал вступивший в силу в 2005 г. Жилищный кодекс РФ. В 6-й главе ЖК определено, что решение о реконструкции многоквартирного дома (а строительство мансарды нужно рассматривать конкретно как реконструкцию) воспринимает общее собрание собственников жилища. При всем этом принципиально, что оно может быть правомочным, если за него проголосовало подавляющее большая часть - более 2/3 собственников. Таким макаром, если большая часть "за", а пара собственников - "против", решение о реконструкции можно считать утвержденным. И хотя сама по для себя процедура согласования проекта занимает более 9 месяцев, реконструкция мансард опять стала реальностью.

Еще посреди 90-х петербургское правительство намеревалось принять вкладывательную программку по строительству мансард в исторической части городка. Сейчас в Комитете по муниципальному использованию и охране памятников (КГИОП) разработан список адресов, где можно обустраивать мансарды. В главном это строения, расположенные в Центральном, Петроградском и Адмиралтейском районах.
В этот перечень включены и адреса, где были утрачены строительные доминанты, в данном случае КГИОП хочет сделать со строителями бартерные дела: воссоздание утраченной доминанты взамен разрешения на облагораживание жилища "под кровлей".

Тыща мансардных метров
Петербургская "Ассоциация строителей мансард", объединяющая несколько компаний с опытом мансардного строительства, сделала свой перечень адресов, который включает около 200 объектов в "древнем городке". "Естественно, построек, где несущие конструкции выдержат строительство мансард, в центре Петербурга еще больше, - гласит Андрей Мыльников, генеральный директор компании "Мансарды Петербурга". - Но девелопер рассчитывает получить более 35-40% прибыли. При тех издержек, которые сейчас уходят на санацию дома, воплотить с выгодой - означает реализовать не дешевле чем по $2 тыс. за кв.м. А домов, где можно обустроить настолько дорогие объекты, не больше 200, в главном это строения на набережных, с крыш которых раскрывается прекрасная панорама. Под кровлей еще 200 строений можно возвести жилище по $1,5 тыс. за кв.м, что тоже прибыльно зачинателю проекта. Но при таких оборотах гласить о рынке мансардного строительства не приходится, это штучный продукт, ручная работа".

Облагораживание площадей под мансарды сейчас подразумевает реконструкцию дома без расселения жильцов, с санацией всего строения, что тянет суровые издержки на начальном шаге. "Более 30% всех издержек на строительство мансарды уходит на ремонт самого дома", - гласит Андрей Мыльников. К примеру, в доме на наб. Фонтанки, 28, по данным "ЛенжилНИИпроекта", уже на 1987 год износ строения составлял 37%. В процессе строительства мансарды инвестор отремонтировал фасад, подъезд, поменял внутренние коммуникации, установил новый лифт, потратив более $80 тыс. По другому адресу - Фонтанка, 8 - зачинатели проекта также поменяли внутренние коммуникации и вымостили двор. В доме 10 по улице Мира была отреставрирована строительная доминанта строения - угловая башня, также проложены новые кабели электроснабжения всего строения. Жильцы домов 7, 9 и 11 по Мытнинской улице за счет строителей тоже получили освеженный фасад и новые коммуникации- Неудобства в процессе реконструкции компенсируются комфортом после окончания строительства, не считая того, ремонт значительно увеличивает цена жилища во всем доме. По данным профессионалов, себестоимость строительства 1-го квадратного метра мансарды составляет более $1000.

Дополнительные площади под реконструкцию можно отыскать, если рассматривать не только лишь старенькый фонд, да и дома "сталинской" постройки, коих больше в Столичном районе. Операторы высчитали около 25 адресов, правда, спросом пользуется достаточно ограниченный участок: улицы Авиационная и Талалихина и район вокруг Парка Победы. Да и тут инвестор сталкивается с трудностями, хотя и другого плана. К примеру, чердачные помещения в "сталинках" достаточно пространны по площадям, и для реализации проекта у застройщика должен быть более значимый стартовый капитал. Так, по расчетам г-на Мыльникова, на облагораживание мансарды в "сталинке" на Троицкой площади, 1 будет нужно около $1,5 млн. 2-ой важный нюанс - волеизъявление, точнее сопротивление жителей дома. В случае со "сталинками" тяжелее договариваться с жильцами: хлопоты от реконструкции налицо, а выгоды не явны, ибо фасады и инженерные сети домов и без того находятся в довольно солидном состоянии.
Девелоперы в этом секторе не испытывают никакого давления со стороны вторичного рынка. Обычно, единичные объекты, которые возникают в продаже, - это бывшие мастерские живописцев, без ванной либо без жаркой воды - вариант быстрее для "бедного студента". "Как военнослужащие после прохождения службы мы имели право на жилплощадь там, откуда призывались, - ведает одна из жительниц мансарды Юлия У. - Отец обратился к главе администрации Центрального района, и нам выделили мансарду. Хотя до того помещение использовалось под художественную мастерскую и числилось в нежилом фонде". Щедрость страны известна, и предоставленное военным жилище таким в полном смысле именовать трудно: 70 кв.м чуть отапливаемого помещения под кровлей восьмого этажа, без лифта и ванны, да с протечкой в крыше. Правда, хозяева все таки установили ванну без помощи других, хотя и нелегально. "По рыночной оценке наша мансарда стоит не больше $50 тыс., хотя и находится в 2-ух шагах от Невского проспекта", - гласит Юлия.

Кабинеты начинают и выигрывают
Средний срок реконструкции мансарды составляет 2 года: год на "работу с жильцами" и согласование проекта, еще год - на инженерно-строительные работы. За последние три-четыре года в Петербурге по этой схеме в эксплуатацию было сдано всего 50 жилых мансард. Меж тем, по данным петербургского консульства компании Velux, производящей мансардные окна, спрос вырастает с каждым годом, в среднем на 15-20%. Кто же эти загадочные покупатели? Оказывается, кроме хозяев пригородных домов (посреди которых мансарды крепко вошли в моду) все почаще мансардными этажами надстраиваются маленькие офисные и административные строения.

Пока девелоперы преодолевают психический барьер и налаживают дела с жильцами домов, собственники офисных построек по достоинству оценили достоинства чердачных этажей. Когда идет речь о реконструкции собственного строения для офисных нужд, надстройка мансардного этажа не просит долгих согласований, а вопрос прибыльности просто не стоит. Потому мансарды на маленьких офисно-административных зданиях можно найти не только лишь в центральной части городка, да и у ст. метро "Темная речка", и на Кондратьевском проспекте, и в Невском районе. К примеру, компания "МегаСтройИнвест" (МСИ) оснастила мансардами несколько маленьких офисных центров: двуэтажная мансарда была построена на доме 20 по улице Яблочкова и на улице Миронова, 9.

"На Охте, в районе Темной речки, станции "Удельная" огромное количество двух- и трехэтажных домов, построенных после 2-ой мировой войны. Они будто бы созданы для того, чтоб их чердачные помещения были превращены в комфортные пентхаусы", - считает генеральный директор МСИ Юрий Пашура.

"Мы выкупили у Фонда имущества аварийное здание на Минеральной улице и заложили в проект строительство мансарды, - гласит Денис Дубровин, личный инвестор. - Здание будет употребляться для наших собственных нужд, и в мансарде мы хотят расположить кабинеты управления. Издержки на строительство мансардного этажа полностью сравнимы с тем, что нам придется издержать на реконструкцию других 3-х этажей: в среднем по $100 тыс. на каждый этаж площадью 125 кв.м".
Cтатьи по теме:

Раздел: Разное Просмотров: 888
 

Как давно Вы делали ремонт?

более 10 лет назад
более 5 лет назад
2 года назад
1 год назад
Только собираемся..

Статистика

Чтение RSS

Самое популярное:




Warning: Unknown: write failed: Disk quota exceeded (122) in Unknown on line 0 Warning: Unknown: Failed to write session data (files). Please verify that the current setting of session.save_path is correct (/tmp) in Unknown on line 0